201504-02

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不靠楼盘盈暴利 产业地产“奥秘”在服务

凤凰网重庆频道《创业慧》专访天海星实业董事长伍川
2015-04-02
来源:重庆天海星实业有限公司浏览次数:

转自凤凰网重庆频道《创业慧》栏目

 

人物背景:

伍川,天海星实业有限公司董事长。出生于60年代,上世纪80年代毕业于重庆大学的通讯专业。先后从事通讯、制造行业,后创办天海星实业有限公司,在重庆、西安等地的国家级产业园区内建立了重庆天海星茶园工业社区、重庆天海星两江数码工坊和西安天海星沣东数码工坊。在他看来,天海星一家不是卖房子的房地产公司,而是专为科技类中小企业提供有价值服务的生产服务商。

精彩语录:

地产,我从来就认为不是什么值钱的东西,房子、土地都不值钱,房地产(的价值)在于使用者提供给房屋的价值。

天海星获得的回报,将比商业地产高得多。如果有800亿的产业群,一个群有10万元的收益,哪怕给我们产生1元钱的收益,每年我们也有几个亿的收入。

产业地产的规模远大于商业地产。

产业地产最根本在于为这些企业提供真正有价值的服务。当一家企业在我们提供的空间内办公,我们能帮助企业的产值呈几何倍数的增长,才是产业地产的核心。

只有中小企业成长了,这个社会才具备活力。创新是中小企业这类群体自发的原动力。

产品做到极致还不够,还要关注到客户的价值需求,甚至客户的未来需求。

创新是社会从来没有停止的活动。政府现在号召创新,实际是想颠覆下企业的传统思维。我认为中国经济界的人,包括其他业界的人,思维还是非常保守。

我想提醒当下的创客们:创新从未停止,而你的创意是否被他人接受,才是创业是否成功的关键。如果你的idea只是被你自己用来玩,一直自high,那创业定会受挫折。

导视:

房地产行业告别黄金时代,迎来白银时代。房地产行业的出路在哪儿?工业4.0、新型城镇化、“互联网+”将为地产行业带来怎样的机遇和改变?万科的合伙人毛大庆离职,他将创建一个中国版Wework。创业潮为房地产行业带来的商机何在?天海星实业有限公司董事长伍川“语出惊人”:房子、土地并不值钱。并直言不违:天海星从不是一家单纯“卖房子”的房地产公司,而是一家专为科技类中小企业提供有价值服务的生产服务商。《创业慧》本期专访天海星实业有限公司董事长伍川,聊聊他眼中未来的产业地产。

正文

择业之新:

工业4.0时代催生大量产业地产需求

凤凰网重庆站:目前,中国经济进入“新常态”,中国的房地产市场告别黄金时代,迈入白银时代,你为什么还会选择做“天海星”,当初怎么选择进这个领域?

伍川:住宅地产、商业地产的发展在我国已处于饱和状态,而随着国家产业发展的升级换代,将产生大量的产业地产需求。另外,随着互联网技术的普及,全民创业时代的带来,将产生大量的中小企业。这类企业亟需能符合他们创新发展需求的产业物业。同时,工业4.0时代下的产业园区不仅是大工厂,而应是智慧产业园。这种产业园在园区品质、物业形态、入园企业、综合配套和产业服务等各方面均较之前的园区有着质的提升。天海星定位于专为科技类中小企业提供办公环境和服务。正是基于这些特点,所以我坚定做天海星。产业地产将是未来的趋势。

凤凰网重庆站:那当初是怎样的一个契机让你创办天海星?

伍川:最初我们在重庆茶园拿到一块地,当时政府和我们联合打造一个数字化、医疗产业基地,那个时候不太明白中小企业需求。通过市场调查、在茶园我们做了第一个项目:天海星茶园工业社区。其目的是为了让科技类企业有多功能的办公区域。从这个社区开始,我们就专注于研究企业的需求,天海星便开始一步步扩张。

背景资料:

当下,随着互联网经济和创意产业的风行,大量创业者需要价格低廉、品质有保证又有浓郁创业氛围的办公场所,这在某种程度上促成了“中国版WeWork”的兴起,比如SOHO 3Q、蜂巢办公空间、世鳌国际等等。在大西洋的另一端,完备的社会保障网络、发达的金融服务,使美国成为一个创业活动最为活跃的国家。服务于海量、轻资产、初创期的企业和个人,WeWork这样一个共同工作空间正在爆红,市值逼近50亿美元。国外的“WeWork们”本质上都不是靠收租金盈利,发掘优质创业型企业,引入投资或直接投资,才是其目标。WeWork 在各路投资人眼中是一个巨大的“项目池”,它通过对空间的设计,创造各种“偶遇”机会,在去冰箱拿食物的过程中、在咖啡吧休息的时候,或许你就会遇到自己的投资人。在情人节聚会上,一边喝点红酒、吃点巧克力,一边聊天,有的人也会直接遇到自己的投资人,根本不用在线上泡很长时间。

治业之新:

做科技类中小企业的现代生产服务商从不靠“卖房子”盈利

凤凰网重庆站:最近,房地产圈内的一条热门新闻便是万科的合伙人毛大庆离职,他将创建一个中国版Wework,打造年轻人创业孵化器。天海星是否也瞄准了进入办公社区领域的商机?

伍川:企业就像人一样,它的成长有特定的规律,当企业从无到有的时候,属于创意和孵化阶段;当企业形成自身特点时,进入快速发展阶段,我们把这种快速发展(的企业)成为蹬羚企业;最后企业做大做强,成为可以上市的大公司。

企业发展的三个阶段,所实用的产业、物业大不相同。首先,创客使用的物业是一种孵化类空间,它自身对生产功能的要求很弱,只需要一个写字空间或产业空间便足够。然后,中小企业阶段,需要满足一定的制造生产功能。工业4.0时代,企业的生产平台化,中小企业把精力集中于研发能力,亟需科技类、研发类办公区域;当企业上市后,便需要建自己的大型工业园。另外,企业所属行业不同,便催生出大量产业地产需求。

凤凰网重庆站:如果我手头有一个刚刚过孵化期的APP开发团队,希望进入两江数码工坊,获得更好的创业环境,但是我手头费用不多。我告诉您,我的创业团队具有高成长性,您会让我入住数码工坊吗,我是否属于“瞪羚企业”?您又如何来判断我这个创业团队是否具备高成长性?

伍川:很简单,创业之初,你有很好的点子与激情,但你需要专业的服务。当你有了idea,天海星便对它进行专业化评定。评定不是由我们来做,而由专业的团队评定。评定完后,我们会为企业的发展提供专业化的建议(进行改善)。这些环节完成,企业缺钱,缺环境,便邀请企业进入即将成立的创客空间,为其提供办公空间,同时引导资本团队进行风险投资。

当企业过了孵化期,具备产业化基础后,天海星便承接企业的产业化落地。企业在生产过程中产生的生产、物流、人力资源、资金等问题,会有专业的团队服务。也会有质疑的声音:“伍董,你们这么大的团队怎么可能为我一个人服务。”事实上,天海星是一个庞大的群,将会产生几千家企业、几千人的产业群。所有顶级团队如果单为一家服务,无法维持成本。而当它为这么大的群体服务时,自然利润丰厚。

凤凰网重庆站:在大家的印象中,工业园区都是标准厂房、嘈杂的环境,而两江数码工坊是一栋栋精美的别墅群。您当初是怎么想到将两江数码工坊打造成创新企业的“梦工厂”?

伍川:在我们的印象中,有着精美环境的地产是商业地产。事实上企业家、白领群体也需要一个精美的环境来办公。当初我在创办天海星时,定下原则:一、美、生态、自然,提供花园式的办公环境。员工工作感觉轻松,甚至觉得工作环境值得留恋。二、天海星的容积率低,在高密度的环境下,会影响人的工作状态。企业的经济活动很复杂,我们的物业不是通常的工厂,更不是写字楼,它将融合企业的多功能需求。三、建筑是有生命的,有很多的开发商认为房子开发、卖出去以后(商业行为)就完成了。事实上每一栋建筑都有生命。建筑存在的年代越来越长,价值就越大,那么这么好的建筑,我们为什么不赋予它非常好的空间,好的结构,和美丽的外表呢?

凤凰网重庆站:企业的最终目是为了盈利。3000平方米到5000平方米的独栋别墅,每平售价3000多元,产业独栋容积率又非常低,这样的价格定位实属罕见,那天海星的盈利模式是什么?

伍川:我给天海星的定位是现代性的生产服务商,不是一个房地产公司。在房屋售卖环节,我们是低利率、低收入,但我保证不亏。很多人问:“伍董你亏不亏?”我说:“放心。我们成本控制得很好,我们不亏,赚一点点。”

天海星的核心价值是为一大群非常优秀的高科技企业提供现代服务。现代服务业包括的内容非常广泛:资本服务;营销推广服务;普通的物流,人才招聘服务等。我们希望入住天海星的企业最终成为上市公司,和战略投资公司联合助推企业上市。那时天海星获得的回报,将远高于商业地产。如果有800亿的产业群,一个群有10万元的收益,哪怕给我们产生1元钱的收益,每年我们也有几个亿的收入。

凤凰网重庆站:伍董,您曾经说过一句话,天海星要做“产业地产”的万达。您的豪情来自哪里?

伍川:首先,万达是商业地产,是一种物品交易。产品的载体是小商小贩。产业地产的核心是一大群有更高附价值的产业企业。万达的客户用几万块钱购买商铺,做服装、做贸易,产值可能几千万;但进入产业地产的企业,他们购买的物业可能仅三千多,但每年创造的产值几个亿。所以我认为产业地产的物理空间给产业提供的增值比商业地产更大。同时,产业地产的规模远大于商业地产。

凤凰网重庆站:天海星内部,是否认同您的这种经营模式,有来自内部不同的声音吗?

伍川:初创阶段的时候,有人不理解,甚至离我们公司而去。但现在,我们会更坚定的走下去。天海星的理念:立足于服务,而不是地产,被更多的媒体和企业所认同。最初,团队内部想将天海星定义为地产,按照地产的板块来打造,我一直反对。我们团队发生了分歧。后来逐渐证明,天海星只有做立足于产业的服务,在未来才找得到自己的方向。如果做地产,这类型的地产公司数不胜数。

凤凰网重庆站:天海星现在面临的壁垒是什么,您的烦恼主要来自哪些方面?

伍川:我的烦恼主要来自于:一、政府的政策对行业没有明确的定位。尤其是现代生产服务商在为中小企业提供服务时,政府无法理解,无所适从。二、我们服务的是高端、高附加值、高创意、高成长性的中小企业,所以对企业的环保、生态要求非常高,很多企业家都无法理解,明明是企业园,为什么不允许我们做这,做那。三、很多人中小企业发展中的困境重视不够。企业发展到不同阶段,都会遇到各种各样的困惑,就像青少年成长一样。政府、社会应该多关注他们。只有中小企业成长了,这个社会才具备活力。创新是中小企业这类群体自发的原动力。

凤凰网重庆站:您觉得中小企业发展面临的问题是什么?

伍川:很多,非常复杂。首先企业领导创业之初不一定站得高、看得远,到企业做到一定规模时,会遇到资本、人力资源、信息管理等的很多问题。这些问题是企业发展过程中无法避免。

背景资料:

2014年以来国内房地产市场进入调整期,住宅需求逐渐回归理性,商业市场过剩风险显现,而城镇化人口聚集以及产业快速升级推动产业地产逐渐活跃,产业地产俨然被各界看成是一片新蓝海,绿地、万科加快拓展产业地产,实体企业圈地寻求新的业务增长点,国际资本黑石、淡马锡等进行新一轮的产业地产注资活动,非标企业大量涌入使产业地产竞争更加激烈。同时自贸区市场衍生的跨境电商、供应链金融等又潜藏着产业地产发展机遇。

行业之势:

政府现在号召创新是想颠覆企业的传统思维

凤凰网重庆站:您认为国内做产业地产较为出色的企业是?

伍川:中国做产业地产的企业很多,但大多数仍以地产的概念在推动发展。我认为产业地产的“根”在产业,如何做大做强产业,为产业群提供真正有价值的服务,才是产业地产的根本。房地产,我从来就认为不是什么值钱的东西,房子、土地都不值钱,房地产(的价值)在于使用者赋予房屋的价值。

企业拿到这栋楼,在这栋楼内创造10个亿的产值与把这栋楼用来做商铺,这之间差异巨大。产业地产最根本在于为这些企业提供真正有价值的服务。当一家企业在我们提供的空间内办公,我们能帮助企业的产值呈几何倍数的增长,才是产业地产的核心。

凤凰网重庆站:您觉得产业地产的发展跟工业4.0之间的关系是什么?

伍川:以前的产业地产会被现在有多元化、高品质需求的产业群所摒弃。工业4.0时代,要求产业地产提供生态环保、高品质、有合理价格的产品。房地产暴利的时代过去了,产业地产更要摒弃暴利时代,高品质、低价的产业地产才能让企业得到创新性的发展,这是产业地产的根本性原则。

凤凰网重庆站:有媒体评论新型城镇化是产业地产的动力,您如何理解从新型城镇化跟产业地产之间的关系?

伍川:随着城市的发展,人的经济活动会逐渐集群,而集群不一定非在大城市发生。随着中国新型城镇化,必然会伴随着生产性行为,产生对产业地产的需求。同时,新型城镇化对环保、生态的需求也更高。

凤凰网重庆站:两会刚结束,李克强总理推崇一个概念:“互联网+”。也就是互联网在影响、改造、颠覆各行各业,房地产行业的几大龙头也在积极运用互联网改变企业的经营模式。就您看来,天海星是如何利用互联网改造自身?

伍川:我是学通讯技术出身的,互联网对我们每个人而言,是技术的革新,互联网、移动互联网,包括以后的物联网,综合来讲,是技术进步的标志。技术的革新必将带来生产方式、生活方式的变化。这种变化不由个体左右,而是必然结果。

变化并不可怕,互联网让信息的交流迅速、及时、免费。如果你提供的产品价格不合理,性价比不高,客户将很快从在市场得到反馈。换言之,(互联网时代)要求企业必须扎扎实实,把产品做好。我曾在一次论坛上提出一个观点:把产品做到极致还不够,还要关注到客户的价值需求,甚至未来需求。

天海星要给客户提供极致的物理空间、合理的价格,并成立产业发展研究院,搭建平台,帮助“瞪羚企业”发展、壮大、上市。这是天海星发展的核心竞争力。

凤凰网重庆站:当下的中国,正兴起一股创业、创新的浪潮,李克强总理将“大众创业、万众创新”称为中国经济的“新引擎”。有舆论更是把李克强总理评论为一名创客。您如何理解当下的这种创新、创业局势?

伍川:我是60年代出生的人,经历过改革开放后每个时代的创新。创新从来没有停止。只不过政府现在号召创新,是为了颠覆企业的传统思维。中国当下经济界、以及其他行业的从业者,思维仍较保守。

创新与创业有必然的内在逻辑。当你的创新符合他人的价值需求时,才能进入创业的环节。我想提醒创客们:创新从未停止,而你的创意是否被他人接受,才是创业是否成功的关键。如果idea只是被自己用来玩,一直自high,无法满足其他人的需求,那创业定会受挫折。创新一定要考虑需求。我曾经也跟许多技术行业人士也交流过这个观点:你的技术或者创意没有商业价值,它就有可能被摒弃。

治人之新:

如果员工忽略求新、求卓越,就会很平庸

凤凰网重庆站:用人是一个企业发展的关键,在您看来,您更看重员工的素质是什么?

伍川:第一、员工无论做大事还是小事,必须有责任。第二、希望员工有追求卓越的冲动。当你达到了卓越,(你的劳动)会被所有人接受。我非常鼓励员工跳出自己的框框,多想想在这个领域,能达到什么样的高度。我们的管理追求简单化、扁平化,当他的idea受到压抑,可以跟我们进行碰撞。我鼓励员工创新,天海星的经营理念就是简约、求新。如果员工忽略了求新、求卓越,只是简单的工作,在这里,会变得很平庸。

凤凰网重庆站:您喜欢用挑战权威的人?

伍川:对,我本人就是个挑战权威的人。

创业建言

关注技术对生产方式、生活方式的改变

凤凰网重庆站:随着当下传统行业的转型升级,您的同行也在面临着二次创业,您有什么可以跟同行沟通的想法?

伍川:不管从事什么行业,首先要关注技术对未来生产方式、生活方式的改变,关注客户需求的变化,这是核心。如果同时满足了客户的物理属性和价值属性。那你的产品才是成功的。

凤凰网重庆站:如果让您面对刚创业时的自己,您最想告诉他的是什么?

伍川:那个时候懵懵懂懂的,不知道自己的企业应该干什么。如果遇见那个时候的他,我会告诉他:专注一点,关注一些有发展(前景),有价值的东西。

凤凰网重庆站:从现在往回看,您觉得在打造天海星的过程中,您受到的教训是什么?

伍川:一定要诚信。跟我打交道的人评论我董做事情“比较耿直”。当每个人用自己的价值努力创造一种东西,并被他人认同,得到的远远不止一单生意。

创业秘笈

简约求新

凤凰网重庆站:用一句话总结您的创业秘笈。

伍川:简约求新。

采访后记:

60年代出生的伍川,是上个世纪80年代末毕业的大学生。提到那个年代的中国商海,不得不提92派这一波企业家。俞敏洪、冯仑、朱新礼等这一批社会主流精英选择告别体制内,在体制外野蛮生长,大展身手。92派仕而优则商的内生逻辑,是这一帮企业家相信自我奋斗,有着英雄主义情怀的企业家精神体现。在伍川的身上,能看到那一代人的影子。

在伍川看来,创新和技术进步内生于经济体中,并主要由企业家完成,并不是靠政府来倡导。他坦言自己喜欢挑战权威,认为社会的颠覆和进步要靠人的异想天开。如果每个人固步自封,社会的创新就会被遏制。但同时,仅靠创新还不够,创客们在自己的创意中自high,不考虑市场的需求,必然会碰到弯路。

雷军,他认为是当下国内真正的“创客大咖”。小米的互联网思维同样启迪着伍川,他将天海星定义为提供极致服务的“服务商”,而不是“地产商”。天海星的未来,是否会如其名,闪耀光芒,我们拭目以待。

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