201105-05

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重庆厂房增值空间大,厂房价值有待重估

2011-05-05
来源:中国青年报浏览次数:

在过去的一年里,重庆工业厂房租金涨幅达50%,而销售价格也翻了一倍。
  严重供需不平衡
  随着“再造一个重庆工业”的战略启动,未来10年两江新区工业总产值要突破1万亿元,工业地产的需求将超过1.85亿平方米。未来重庆工业地产将迎来发展的春天。
  这就意味着,未来10年,重庆每年平均厂房需求面积近2000万平米。然而,根据来自重庆都市工业园企业协会的消息,2010年全市新建工业厂房不足100万平方米,而都市工业仅未来三年,每年就需要300万平方米以上的厂房规模。
  “每个月至少有十几家企业打电话到我办公室,想要厂房,现在主城哪还有空着的。”重庆市中小企业局产业处研究员、重庆都市工业园企业协会副秘书长李建新说,最近大半年来,他已不知道向多少企业说了抱歉。
  重庆市正在加强工业园建设投资和工业厂房的市场供应,然而,这是一个逐步加速的过程,1.85亿平米的厂房缺口并不是个小数目,可以预计在未来三至五年时间内,重庆工业园厂房必然是一个供远小于求的市场结构,这种供求结构直接导致的必然是工业厂房价格的上涨。
  价格正在翻倍上涨
  从目前来看,上涨的态势已经非常明显,只能用飞速来形容。租售价格涨幅都达到了50%以上。
  “以两江新区为例,去年每月的租金最高16元~18元/平方米,但今年以来,最高已涨到25~30元/平方米。”李建新说,即便是在铜梁、长寿等区县,厂房的租金也达到了8-12元/平方米。
  租金上涨,厂房售价也在成倍增长。目前,主城区都市工业园厂房平均售价大致2500元/平方米左右,环保处理功能较强的厂房最高达4500元/平方米。而一年前,主城区都市工业园厂房的销售均价不过1000多元/平方米。
  未来升值空间无限
  随着中国工业地产市场的逐渐火暴,必然大量资金涌入工业地产领域。刚过去的2010年,浙江资金开始重新炒卖工业园区的地皮;山西人开始在重庆两江新区投资工业地产;世茂集团等多家地产商也宣称要把工业地产变成拉动增长的马车。
  在住宅市场被政策过分打压的时候,新一年将会有更多资金向工业地产转移。与商品房的投资领域相比,工业地产没有各种惩罚性税费的麻烦,几乎没有管制投机的措施。这简直是游资、炒房人的另外一个天堂。
  重庆两江新区的兴起,政府的大力支持,再加上工业地产行业的飞速发展,各种资本的涌入,重庆工业厂房市场未来的价值表现确实令人期待。据工业地产权威人士预测,重庆工业厂房未来三年内至少有2000元左右的升值空间。
  当然,市场上还有另外一种声音,认为重庆工业厂房市场价格涨幅不会太大,预期三年内的涨幅不会超过1000元。理由是工业地产政治色彩浓厚,其主要职能是为当地政府创造GDP、税收、就业,提高工业产值,完善产业聚集和转型升级,因此政府必然控制其价格的快速上涨。
  这种说法有一定道理,工业厂房不可能像住宅一样价格几年内飙升至上万或几万,这种非理性上涨最终对工业制造业必然是创伤,国家相关部门及各级政府不可能不控制。相反,在一个理性空间内的快速上涨是允许的,也是必然的。
  以重庆市为例,未来10年近2亿平米的工业园厂房需求,不可能全部由政府来投资完成,这也不是市场行为。必然是吸引各种民间资本参与到工业厂房的投资建设中来,从目前来看,这种趋势正在逐步扩大,政府也在积极鼓励民营开发商投资工业地产。而资本是逐利的,如果没有价格的快速上涨,开发商和投资人的积极性就受大打击和压制,这样反而会遏止重庆工业厂房市场的发展,进而影响重庆工业发展,这当然是不允许的。
  因此可以预见,在理性空间内的快速上涨是必然的,这样可以促进和拉动重庆工业地产的快速发展,进而推动重庆工业发展和产业聚集、升级。只要租金的上涨幅度不是太大,基本不会影响产业发展,因为生产性企业的生产运营成本只受租金影响,受厂房价格影响并不大,政府只要控制好厂房租金的价格。这点和房地产市场一样,当住房价格几翻翻上涨时,租金却变化不大,没钱买房的人一样租的起房子住。
  厂房价值有待重估
  同时,我们还必须注意另外一个问题:工业厂房的的价值有待重估。那就是工业厂房里隐藏的土地价值。和住宅动遮几千元的土地成本相比,工业厂房的土地成本目前来讲几乎可以忽略,这是因为政府为了鼓励推动工业厂房市场和产业发展,把土地价值让利给了开发商和投资企业。
  重庆非主城区目前仍然有不少工业园厂房在2000以下,开发商仍然有利润。我们可以简单计算一下,目前标准钢混结构的厂房建筑及配套成本每平米大约在800-1000元左右。而重庆作为山城,土地资源有限,政府的土地拆迁补偿、平整、三通成本非常高,有统计大约每亩地超过50万,而工业厂房的容积率有限,达到1已经非常不错,这就意味着每平米的土地实际成本也在1000元左右。销售价格在2000元左右的工业厂房,基本等于是成本价出售了。这就是说,政府把土地成本补贴给了开发商和投资企业,以吸引其积极性。这还不计算土地的其它价值。
  然而,当厂房以商品进入市场进行交易时,资本和价格不可能忽略其实际价值,土地这部分价值必然被挖掘出来,甚至被放大,当厂房的真实价值和增值价值被释放出来时,价格必然飞速上涨。
  朱先生的算盘
  朱先生是广东一家户外运动用品企业的老板,自从重庆两江新区成立以来,他已经四次飞重庆考察投资机会。最近他终于出手,在重庆一都市工业园订购了一间1500平米的厂房,准备向西部发展。
  “两江新区必然成为中国经济的一个新增长极,发展空间巨大。从上海浦东新区和天津滨海新区的发展就可以看出来。三峡户外产业都市工业园是重庆市政府推动西部户外产业发展的重点工业园项目,其服务配套的完善和优惠支持力度之大,是我们这些沿海企业不可想象的。”朱先生和记者谈起时,眼中依然带着炙热和兴奋。
  朱先生说,除了对落户重庆发展户外产业十分有信心外,他对投资购买厂房也十分看好。“政府和开发商为了快速引进企业推动户外产业的发展,在一期销售时厂房价格上十分优惠,价格不到2000元每平米。”
  朱先生跟记者算了一笔帐,来证明他的投资举动是多么的英明。朱先生说,他投资购买1500平米厂房的钱,在深圳只能购买一套100平米的住房。现在房地产调控那么严格,投资住宅的前景并不看好,而且房价已经在如此高位运行,很难说还有很大的增值空间。
  “我相信重庆市未来几年厂房价格肯定会快速上涨,而且现在已经涨的厉害了,我的厂房只要涨1000,就能升值150万,而一套100平米的住宅必须上涨15000元才能升值150万。厂房涨1000是很容易的事,而住房涨15000,在目前来看,不知要等到猴年马月去罗。”朱先生笑笑,接着说:“如果我目前不投入生产,就算租给其它企业,一个月租金也至少有1万多元,基本可以养供了,而100平米住房租金也就三四千,自己还要掏一万多来养供。”

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